עבור מרבית האנשים, קנייתו של נכס נדל”ן היא אחת מן העסקאות החשובות אם לא החשובות ביותר אותן יערכו בימי חייהם. מדובר בעסקה הטומנת בחובה ציפיות רבות לעתיד, אך שגם כוללת הוצאה בלתי מבוטלת של מאות אלפי ועד מיליוני שקלים.
גם המומחים הגדולים בנדל”ן, החל ממשקיעים מנוסים ועד לקבלנים ויזמים, נעזרים בסיועם וייעוצם של עורכי דין למקרקעין, וזאת כדי להבטיח עסקה אשר תיטיב עמם ועם האינטרס הכלכלי שלהם. אותו הקו בדיוק, מוכרח להיות זה המנחה את הרוכשים הפשוטים, אלו שאינם בקיאים בעולמות הנדל”ן.
בעסקת מקרקעין, די בטעות אחת קטנה ולו באי-שימת לב לפרט זעיר, כדי שהדבר ייתרגם לכדי מחלוקות משפטיות, מפח נפש גדול ואף להפסדים כספיים כבדים.
בדיקת טיב העסקה
חשוב לציין כי אין כל חוק המורה על שכירת שירותיו של עורך דין למעט קיומה של עסקת נדל”ן, זאת למעט חוזה המכר בלבד המצריך את אישורו של איש מקצוע משפטי.
אולם לעורך דין נדל”ן ישנה תרומה ניכרת לבדיקת הנכס וכן לווידוא כי אכן מדובר בעסקה כדאית. בין היתר, ניתן למנות שורה של בדיקות מקדמיות הבוחנות את נכס הנדל”ן מן הפן המשפטי.
נסח הטאבו הוא דוגמה נהדרת לכך, כאשר הוא מאפשר להכיר את הנכס דרך מסמך רשמי המגולל את שטחו, מי הם בעלי הזכויות עליו, עיקולים ושעבודים המוטלים עליו ועוד. כבר מבדיקה זו, ניתן לאתר נורות אדומות המצריכות התייחסות פרטנית לרבות חריגות בנייה או הצורך בהסרת עיקול.
התנהלות משפטית נכונה
ברכישת דירה יד שנייה, ישנו נוהג שגור לחתום על זיכרון דברים למכירת דירה וזאת כדי להגיע להסכמות בסיסיות בין הקונים למוכרים, ולשריין את הנכס.
עורכי דין רבים ימליצו שלא לחתום על מסמך שכזה, שכן הוא מהווה חוזה משפטי לכל דבר ועניין. על ההסכמות המשפטיות יש לחתום אך ורק במסגרתו של חוזה מכר אשר נוסח כהלכה על-ידי עורך דינם של הרוכשים והמוכרים.
תהליך שכזה מתבצע בין עורכי הדין מטעם שני הצדדים, ומטרתו לגולל את כל החובות והזכויות של הצדדים, ולהסדירן למען עסקת נדל”ן בריאה ונכונה.
בדיקת מיסוי מקרקעין
עבור הרוכשים נכס, תשלום מס עלול להישמע מעט מפתיע שכן מדובר בהון היוצא ולא הון הנכנס. אולם על-פי חוק מיסוי מקרקעין, על הרוכשים לשלם מס רכישה המגולם מתוך ערכו של נכס הנדל”ן.
עבור המוכרים, הרי שישנם שני סוגים של מס אותם יש לשלם: מס שבח המשולם על ההפרש שבין ערך הנכס הנוכחי לבין ערכו ההיסטורי, והיטל השבחה המשולם לוועדה לתכנון מקומי מטעם הרשות המוניציפלית הרלוונטית.
מתוקף תפקידו של עורך הדין, לערוך עבור לקוחותיו תחזית מס מדויקת הצופה את גובה ההוצאה, ולכן לבחון את האפשרות לקבלת פטור או הקלה משמעותית בהוצאה.
היבטים משפטיים מורכבים אף יותר, יכולים לנבוע כתוצאה מעסקאות נדל”ן המביאות עמן תנאים מעט שונים. לדוגמה, העברת דירה במתנה אשר נחשבת לעסקת מקרקעין לכל דבר ועניין, ועם זאת יכולה להביא עמה פטור מתשלום מס והקלות משמעותיות.
בכוחה של התייעצות עם עורך דין וסקירתה של עין משפטית בוחנת על כל צעד וצעד בדרך למימוש העסקה, לסלול את הדרך לעסקה בריאה ונכונה כלכלית עבור כל הצדדים.
קרדיט תמונה PIXABAY
