קוראים לי רפי מזרחי, חציתי לא מזמן את קו ה-40. את הקריירה המקצועית שלי התחלתי בתחום התוכנה וההיי טק.
חייתי את החיים שמתאימים בדיוק לתיאורים הסטריאוטיפיים: משכורת טובה, ביטחון כלכלי רכב צמוד ועוד.
את הסטירה של החיים שלי חטפתי יום אחרי אחד הימים המאושרים של חיי. באותו יום זימנו את כל החטיבה שלנו לישיבה דחופה.
קבלו עכשיו במתנה את המדריך שעזר למאות ישראלים להבין איך להשקיע בארה”ב
אמרו לנו כמה מעריכים את העבודה שלנו, אבל אין ברירה וחייבים לסגור את החטיבה ומפטרים את כולנו.
וככה, מפסגת האושר, משיא תחושת הביטחון והיציבות: עבודה, משכורת מובטחת, תנאים סוציאליים, מצאתי את עצמי באותו יום מפוטר וללא עבודה.
הבנתי שהטעות שלי הייתה שפשוט סמכתי על אחרים שידאגו לביטחון הכלכלי שלי. אבל אם אני באמת רוצה לקחת אחריות על חיי ולייצר בעצמי את הביטחון הכלכלי שלי, אני חייב לייצר לי
אלטרנטיבה תעסוקתית שתאפשר לי רמת ביטחון כלכלי גבוהה. בחנתי כמה אלטרנטיבות, עד שמצאתי שהנדל״ן עונה בדיוק על הקריטריונים שלי:
1. מדובר בשוק נדרש ובסיסי לקיום – אנשים תמיד צריכים לגור איפשהו.
2. מדובר בשוק יציב יחסית. שינויים דמוגרפיים מהותיים לא קורים כל יום.
3. יש בנדל״ן מסלול ״רווח כפול״, גם תשואה שוטפת וגם סיכוי להשבחת ערך של הנכס עצמו.
4. אם הנכסים מנוהלים ומתוחזקים כמו שצריך, התחזוקה השוטפת של הנדל״ן מינימלית מאוד.
בקיצור, יכול להיות לי סיכוי מצוין להשיג יותר בשלושה תחומים – יותר שקט נפשי + יותר כסף + לטווח ארוך.
וזו בדיוק הנוסחה שגיבשתי על מנת לממש את הרצון שלי להשיג ביטחון כלכלי לי ולמשפחתי.
מכאן התחלתי ללמוד ולעסוק באופן מקצועי בתחום הנדל״ן. התחלתי בשוק הנדל״ן הישראלי אבל מהר מאוד גיליתי שהשוק בארץ נהיה צפוף
ולא יעיל וסובל מכמה בעיות מהותיות כבדות:
1. השוק מסורבל ועתיר בירוקרטיה. רכישת בית בישראל יכולה לקחת בין חצי שנה לשנה בממוצע. משלב איתור הנכס וסגירת העסקה מול המוכר מתחיל תהליך מפרך, שכל מי שקנה דירה בישראל מכיר: מו״מ בין עורכי דין, שלעיתים קרובות מסבך ומסתבך בשל האינטרס של עורכי הדין של כל אחד מהצדדים להצדיק את העלות שלו בעיני הלקוח שלו, משך הזמן של השגת אישורי טאבו, אישורי עירייה, אישורי מסים ועוד ועוד. שוק לא יעיל בכלל שבישראל מפרנס תעשיות אדירות ואינטרסנטיות שלא נותנות לו להשתנות.
2. בשנים האחרונות השוק יקר מאוד! אני לא יודע לנבא, כמו חלק מעמיתי, על בועת נדל״ן, אבל לכל בר דעת ברור שאם התשואות על הנכסים בערים המרכזיות נעות סביב %2-3 ברוטו)!( מדובר בשוק יקר מאוד!! מגמת ההתייקרות ממשיכה בשנים האחרונות. כולם מדברים על הצורך לטפל בה, אבל אף פוליטיקאי לא עושה שום דבר משמעותי. אולי במבנה השלטוני והכלכלי של ישראל זה בלתי אפשרי!
3. מחיר הבסיס של הנכסים יקר מאוד. לפעמים זה נגזרת של מחיר הקרקע שמאוד יקר בישראל, לפעמים של מחיר הבנייה, אבל סכום ההשקעה לדירות בישראל בנות 3 חדרים ומעלה במקומות מתפתחים מתחיל מ- 800-900 אלף ש״ח.
זה סכום שגורם להרבה משקיעים פוטנציאליים עם סכומים התחלתיים נמוכים מאלו לנקוט באחת משתי האפשרויות: או לא להיכנס בכלל לתחום או לקחת הלוואות וכתוצאה מכך להוסיף מרכיב סיכון אשראי להשקעה.
4. קיימת לא מעט עבודה שוטפת בניהול נכסים. בישראל יש חברות אחזקת נכסים שמתמחות בד״כ במבנים גדולים.
לדירות קטנות אין כמעט פתרונות מספקים בשוק. כתוצאה מכך, כל סתימה באינסטלציה של דייר בנכס שלך הופכת להיות כאב הראש שלך כבעל נכס.
ניהול נכסים וניהול דיירים בעייתיים יכול לגזול שעות עבודה רבות ויקרות, אך יותר מכך לגזול הרבה משאבים נפשיים שלעיתים לא מקבלים פיצוי הולם בשכ״ד.
הבעיה עוד יותר חריפה כשהרכישה של הנכסים מתבצעת בערי פריפריה כמו עפולה, ירוחם וכד’ שאז המרחק הופך להיות נטל רציני.
5. הרגולציה בישראל נוקשה ולעיתים דרקונית מדי ביחס לשוק הנדל״ן. בשנים האחרונות, כחלק מהמאמץ של השלטונות להרגיע את השוק ולהוריד מחירים, התקבלו חוקים ותקנות שונות שיצרו עצבנות גדולה בשוק, העלאת מיסים, הורדת תקרת חבות הדיווח על הכנסות מנדל״ן ועוד ועוד.
שינויים אלו גרמו לתנודות משמעותיות במחירים והשפיעו על ההיצע והביקוש בשוק, ללא הצדקה.
מסיבות אלו ונוספות, החלטתי לפנות לשוק בארה״ב לאחר המשבר הגדול ולחקור אותו על מנת לייצר אלטרנטיבה ראויה לשוק הישראלי.
אמנם ידעתי על המשבר ועל ההזדמנות הגדולה שנפתחה למשקיעי נדל״ן לרכוש נכסים במחירים נוחים מאוד, אבל מה שגיליתי הפתיע אותי.
