קוראים לי רפי מזרחי, חציתי לא מזמן את קו ה-40. את הקריירה המקצועית שלי התחלתי בתחום התוכנה וההיי טק. חייתי את החלום עד שיום אחד חטפתי סטירה: מקום העבודה נסגר ולקח עמו את המשכורת הטובה, הביטחון הכלכלי והרכב הצמוד.
החלטתי לקחת את הביטחון הכלכלי שלי לידי ולא לסמוך על אחרים. בחנתי כמה אלטרנטיבות, עד שמצאתי שהנדל״ן עונה בדיוק על הקריטריונים שלי:
קבלו עכשיו במתנה את המדריך שעזר למאות ישראלים להבין איך להשקיע בארה”ב
1. מדובר בשוק נדרש ובסיסי לקיום – אנשים תמיד צריכים לגור איפשהו.
2. מדובר בשוק יציב יחסית.שינויים דמוגרפיים מהותיים לא קורים כל יום.
3. יש בנדל״ן מסלול ״רווח כפול״ – גם תשואה שוטפת וגם סיכוי להשבחת ערך של הנכס עצמו.
4. אם הנכסים מנוהלים ומתוחזקים כמו שצריך, התחזוקה השוטפת של הנדל״ן מינימלית מאוד.
בקיצור, יכול להיות לי סיכוי מצוין להשיג יותר בשלושה תחומים – יותר שקט נפשי + יותר כסף + לטווח ארוך.
וזו בדיוק הנוסחה שגיבשתי על מנת לממש את הרצון שלי להשיג ביטחון כלכלי לי ולמשפחתי.
מכאן התחלתי ללמוד ולעסוק באופן מקצועי בתחום הנדל״ן. התחלתי בשוק הנדל״ן הישראלי אבל מהר מאוד גיליתי שהשוק בארץ נהיה צפוף ולא יעיל וסובל מכמה בעיות מהותיות כבדות.
מסיבות אלו ונוספות, החלטתי לפנות לשוק בארה״ב לאחר המשבר הגדול ולחקור אותו על מנת לייצר אלטרנטיבה ראויה לשוק הישראלי.
אמנם ידעתי על המשבר ועל ההזדמנות הגדולה שנפתחה למשקיעי נדל״ן לרכוש נכסים במחירים נוחים מאוד, אבל מה שגיליתי הפתיע אותי. ראיתי שכמעט כל אחת מהבעיות שמניתי
למעלה מתוקנת במלואה בשוק האמריקני:
1. שוק הנדל״ן בארה״ב משוכלל ושקוף מאוד!
קל לדעת מה קיים לגבי כל נכס בארה״ב דרך האינטרנט. המידע זמין ומונגש לכל.
יותר קל לי לדעת נתונים על הנכסים שלי בארה״ב מאשר על הבית שאני גר בו בתל אביב. כתוצאה מכך, העסקאות מבוצעות ברמת אמון גבוהה יותר, במהירות גבוהה יותר ובעלויות עסקה נמוכות יותר.
למעשה, כל מי שיש בידו את הסכום להשקעה יכול תוך שבועיים מהיום להיות בעלים של נכס בארה״ב! תהליך פשוט, מהיר וקל ביחס לתהליך המקביל בישראל.
2. השוק בארה״ב לאחר הנפילה עדיין זול!
התשואות הממוצעות על נכסים נע סביב %8-9 ומשקפות מחיר בסיס נמוך. ככל שמחירי הנכסים יעלו, התשואות ירדו בהתאמה וישקפו את
התייקרות הנכסים.
בהשוואה לשוק הישראלי, מדובר במחיר נמוך במיוחד כי לשוק הישראלי יש מקדם סיכון כלכלי גבוה יותר לעומת השוק האמריקאי שנחשב לכלכלה החזקה בעולם, כך שהפער בפועל הרבה יותר גבוה!
3. ארה״ב היא ארץ רחבת ידיים ועתודות הקרקע שלה כמעט אין סופיות במושגים של שוק נדל״ן
בנוסף לכך, חומר הגלם המשמש שם לבנייה ומצוי שם בשפע הוא העץ. הבניה קלה ומהירה ומחיר הקרקע זול.
זה מאפשר רכישת בתים פרטיים בני 4 חדרים ובגודל של כ-120 מ״ר במחירים של 50-70 אלף דולר בד״כ בפרברי הערים הגדולות ובשכונות של מעמד הפועלים ומעמד הביניים. כלומר, במחיר של דירה קטנה ביבנה או ראשון לציון שעולה כמיליון ש״ח ניתן לרכוש 4 בתים פרטיים
בארה״ב!
4. האמריקאים אוהבים את הנוחות והסדר
זה סגנון החיים שלהם. מכיוון שבעלי הבתים שם לא רוצים להתעסק בניהול דיירים ונכסים, התפתחה שם תעשיה שלמה ומשוכללת של ניהול
נכסים פרטיים.
חברות הניהול האמריקאיות דואגות למיון שוכרים, לאכלוס, לחתימה על חוזים, לגביית הכסף ולטיפול בכל קריאות התחזוקה של הדייר לגבי הנכס. החברות הללו מספקות שירות מצוין שמאפשר לי ולמשקיעים רבים לישון בשקט ומשחרר אותנו מכאב הראש בניהול דיירים בעייתיים.
5. הממשל האמריקני, ברמות הפדרליות והמדינתיות, נוטה בפירוש לחקיקה שתומכת ביציבות שוק הנדל״ן
משום כך הממשל ממעט מאוד להתערב ולשנות חוקים. במשבר הגדול, ממשל אובמה נאלץ להתערב בשוק משום שהיה איום ממשי על כלכלת ארה״ב ולמעשה על כלכלת העולם כולו.
מגמה זו של הממשל יוצרת שקט ונותנת לכוחות השוק לפעול באופן בריא וטבעי בדיוק כמו שהאמריקאים מאמינים ואוהבים.
מאז שגיליתי את המאפיינים הללו, וביתר שאת מאז שאני בעצמי משקיע שם, אני מבין שמשקיעים ישראלים ממש יכולים לגלות את אמריקה, לפחות מבחינת הנדל״ן.
זאת הסיבה שבשנים האחרונות אני מלווה ומלמד משקיעים ישראלים איך לעשות את זה. לקח לי כמה שנים טובות והמון ניסוי ותעייה לגלות את הדרך הנכונה שעובדת שוב ושוב ומייצרת לי וללקוחות שלי עצמאות כלכלית בביטחון וברווחיות גבוהה מאוד!