פינוי בינוי הוא שמו של המהלך במסגרתו חברה יזמית מבצעת הרס מבנים ישנים ובניית בניינים חדשים במקומם. מטרת המהלך הוא לשנות את פניהן של שכונות וערים, ולהביא לכך שאזורים דלי אוכלוסין ומחוסרי תשתיות יהפכו לאזורים עם יותר אוכלוסייה, יותר תשתיות, מבני ציבור ועוד. פרוייקטים של פינוי בינוי מתאפיינים בגודלם הרחב יחסית ומתפרשים לעיתים על פני שכונות שלמות.
תהליך הפרוייקט
ראשית, מוכרז אזור מסויים בעיר במיועד לפרוייקט פינוי-בינוי. מרגע היותו ככזה, ניתנת לקבלן רשות להתחיל את התהליך. בדרך כלל, מקבל הקבלן אפשרות לבנות 5 או 6 דירות על כל דירה ישנה שנהרסת. הדיירים שמתגוררים בדירות הישנות, מפונים למגורים חלופיים או בשכירות, כאשר את הוצאות השכירות עד לסיום הפרוייקט מממן הקבלן. לאחר סיום הפרוייקט הם חוזרים לגור בדירות החדשות. נוצר מצב שבו כל אחד מהצדדים מקבל רווח מהפרוייקט: הדיירים מקבלים דירות חדשות ולרוב יותר גדולות ומרווחות, הקבלן מקבל רווחים ממכירתן של הדירות החדשות שבנה (ובכך גם נחסך ממנו הצורך לשלם על הקרקע) והעירייה מקבלת שינוי נראות דרמטי של האזור הישן – לאזור חדיש, משופר, עם תשתיות חדשות, מבני ציבור – ויותר תושבים שיגיעו להתגורר בעיר.
תקיעויות בהרצת הפרוייקט
אם כל הצדדים מרוויחים, ניתן לחשוב כי הרצתו של פרוייקט פינוי-בינוי היא קלה לכאורה, אך לרוב זה לא כך: על הקבלן להציג את תוכניותיו, שאמורות לקבל את אישורה של וועדת התכנון המקומית. יש לזכור שהמטרות של שני הגופים שונות: הקבלן רוצה לגרוף כמה שיותר רווחים מהפרוייקט, הוועדה מעוניינת שהמקום יפותח באופן ציבורי ככל שניתן, כגון פיתוח תשתיות (מערכת ביוב, מדרכות, חניות ועוד), הוספת פארקים ציבוריים, מבני ציבור ועוד.
עוד גורם שיכול לעכב מהלך כזה הוא העובדה שאישור מספר הדירות שייבנו תלוי בוועדה המאשרת, והיא לא תמיד תאשר את מספר הדירות שמעוניין הקבלן לבנות. לרוב, בניה על קרקע יקרה תהיה מאושרת לפחות דירות מאשר בניה על קרקע זולה יותר. לדוגמא: ברמת השרון יוכל קבלן שיפוצים לבנות 3 דירות על כל דירה שנהרסה, ובדימונה יוכל לבנות 7 דירות חדשות על כל דירה ישנה שנהרסת.
בנוסף לכל אלו, על היזם להציג דו”ח כלכלי שבו מפורטות עלויות הפרוייקט, המבנים והתשתיות. נוצר מצב שפרוייקטים רבים נתקעים כבר בשלב הוועדות והתכנונים. עקב כך, יכולות לעבור שנים ארוכות מרגע הגשת הפרוייקט על ידי הקבלן לוועדה ועד להתחלת ביצועו בפועל.
עוד קושי שעומד בדרכו של הקבלן הוא נושא הסכמת הדיירים. לצורך התחלת הפרוייקט בבניין מסויים, יש צורך בהסכמתם של 80% מהדיירים לפחות. למרות הרווח הגדול לו זוכים הדיירים, לרוב ישנם כאלו המסרבים להתפנות ממגוון סיבות. לעיתים מדובר באנשים מבוגרים החוששים ממעברי דירה מרובים, אנשים בעלי מוגבלויות שונות או אנשים המעוניינים בקבלת תמורה גדולה יותר מהקבלן.
עם זאת, החוק מגביל את יכולתם של דיירים סרבנים לתקוע את הפרוייקט, וקובע כי דייר שסירובו נחשב כלא-סביר על ידי בית המשפט, יישא בתשלום פיצויים לבעלי הדירות האחרות המעוניינים בעסקה המוצעת, או יפנה את דירתו בצו משפטי. בנוסף מגדיר החוק אילו מהסיבות נחשבות בסירוב סביר ואילו נחשבות לסירוב לא סביר.
מה ההבדל בין פרוייקט פינוי-בינוי לפרוייקט תמ”א 38/2?
אמנם אופן הביצוע בין שני הפרוייקטים הללו דומה, אך הם שונים בהיקפם: תמ”א 38/2 מתוכננת להתבצע על בניין בודד, בעוד שפרויקט פינוי-בינוי מתבצע על אזורים שלמים והתכנון שלו כולל את תשתיות השכונה, פארקים, מבני ציבור ועוד.
מטרת פרוייקט תמ”א 38/2 היא הריסת בניין שאינו עומד בתקנים נגד רעידת אדמה, ובניית בניין חדש העומד בתקן, במקומו. מטרת פרוייקט פינוי-בינוי היא שינוי פני העיר, והפיכתם של אזורים ישנים ודלי אוכלוסין לאזורים חדשים ומשופרים המכילים יותר תושבים.
לכלל התושבים שעומדים לקחת חלק בתהליך של פינוי-בינוי מומלץ להיעזר באנשי מקצוע הבקיאים בתחום, כגון עו”ד מקרקעין אביב טסה, כדי לקבל מידע על זכויותיהם בתהליך ולוודא שאינם מקופחים ביחס לדיירים אחרים ושזכויותיהם לא נפגעות. משרד עורכי דין אביב טסה, משרד המתמחה בתחום מקרקעין על היבטיו השונים כולל פינוי בינוי ותמא 38, מעניק ללקוחותיו ייעוץ ראשוני וליווי משפטי בעסקאות מקרקעין לרבות פינוי בינוי.
משרד עורכי דין – אביב טסה
דרך אבא הלל 7, רמת גן
03-612-1313
tasalaw.co.il
