בעלי נכסים רבים שברשותם יותר מדירה אחת, מעוניינים ליהנות מהכנסה שוטפת באמצעות קבלת דמי שכירות מדייר. אולם לא תמיד הכנסה זו בטוחה. המציאות מראה כי דיירים רבים שחתמו על הסכם שכירות, אינם עומדים בסעיפים שהוסכם עליהם, גורמים נזק לדירה ומוציאים את בעל הנכס, כשהפסדו עולה על שכרו.
כמובן שהפתרון הקל הוא פינוי שוכר. אולם החוק במדינת ישראל אינו מכיר בנקיטת סעד עצמי, היינו מהלך שבו נוקט הבעלים כדי לאכוף על הדייר את עזיבת הנכס, כמו: ניתוק זרם החשמל, החלפת מנעולים, חסימת הכניסה ועוד. הדרך היחידה שבה ניתן לפנות שוכר, היא הדרך המשפטית.
ישנם מצבים רבים שבהן נדרש פינויו של הדייר עוד בטרם פקע הסכם השכירות וזאת כתוצאה מהפרת סעיף יסודי בהסכם השכירות.
מהם הסעיפים המרכזיים המזכים את בעל הנכס בהגשת תביעה לפינוי שוכר לפני תום תקופת השכירות?
פינוי שוכר בעילת הפרה יסודית של הסכם השכירות
בעלי נכסים רבים נוטים להשתמש בהסכמי שכירות המופיעים באתרים שונים ברשת ואינם מתאימים אותם לנסיבות הספציפיות ולדרישות המסוימות שלהם. וכך יוצא שבמקרים רבים, סעיפים מהותיים אינם מופיעים בהסכם או שבעל הנכס לא הוסיף בהסכם סעיף חשוב.
הסכם השכירות כולל סעיפים רבים, אולם רק חלק קטן מהם עשויים להיות “סעיפים יסודיים” שהפרתם מזכה בפינוי שוכר לפני תום תקופת השכירות, וניתן כמה דוגמאות:
1. אי עמידה בתשלומי השכירות – זו הסיבה הנפוצה ביותר בשוק השכירות שבגינה מפונה דייר טרם זמנו. אי עמידה בתשלומי השכירות היא הפרה יסודית של הסכם השכירות הנחשבת כעילה ברורה להגשת תביעה לפינוי מושכר.
2. הכנסת דייר נוסף – השכרת הדירה המושכרת לדייר משנה בניגוד לסעיפי ההסכם, גם היא נחשבת כהפרה ברורה של ההסכם המצדיקה תביעה לפינוי שוכר. העברת זכויות השכירות לדייר נוסף ללא הסכמת בעל הבית, אסורה ונחשבת כהפרה יסודית של הסכם השכירות.
3. פתיחת עסק בדירה – אם בהסכם השכירות מצוין במפורש כי פתיחת עסק מסחרי בדירת המגורים היא הפרה יסודית, הרי שהדייר המפר צפוי לעמוד בפני תביעה לפינוי מושכר. שימוש בדירה שלא לצרכי מגורים, נוגד את החוק ומאפשר לבעלים להגיש תביעה משפטית כנגד הדייר.
4. ביצוע שינויי מבנה בדירה – דייר השובר קירות, מחליף רצפות או גורם נזק מתמשך אחר לדירה, אף הוא עלול לעמוד בפני תביעה משפטית שכן לשוכר נכס אין כל היתר או אישור לבצע שינויים בדירה ללא הסכמתו של בעל הבית.
תביעה לפינוי מושכר
דרך המלך לפינויו של שוכר שהפר את הסכם השכירות הפרה יסודית – תהיה בהגשת תביעה לפינוי מושכר. מדובר בהליך משפטי יחסית מהיר, שניתן לסיימו תוך 3 חודשים.
שימוש בהליך המשפטי הזה מאפשר לפנות את הדייר בתום תקופת השכירות ככל שהוא לא מתפנה, אך גם לדרוש את פינויו ככל שהוא מפר את ההסכם בצורה יסודית – מה שמצדיק את ביטול ההסכם ותביעת הפינוי.
