גם אתם בוודאי עוקבים בשבע עיניים אחרי ההתרחשויות בזירה הכלכלית, כדי לראות איך כל מה שקורה (מישהו אמר העלאת ריבית בנק ישראל?) משפיע וישפיע על המשכנתא שאתם מתכננים לקחת, או שאתם כבר משלמים. אם אתם בשלבים של תכנון המשכנתא, או שאתם כבר בשלב השופינג בין בנקים למשכנתאות, קל וחומר אם אתם משלמים משכנתא מדי חודש, עולם המונחים “המשכנתאי” נוגע לכם מאוד. אם רוצים לשנות משהו כתוצאה מהשינויים במשק, לקבל החלטה כגון בחירת מסלול וריבית או מחזור משכנתא – חשוב שיהיה לכם ידע בסיסי. כל החלטה במשכנתא יש לה השפעה גדולה לאורך זמן. מונח הבסיס בעולם המשכנתאות הוא ‘הריבית’, שהיא בעצם מחיר ההלוואה. ההחזר החודשי של המשכנתא כולל את החזר הקרן בתוספת הריבית – מחזירים את ההלוואה ומשלמים את המחיר עליה (העלות כוללת גם ביטוח משכנתא, אבל על כך בהמשך). כך לאורך שנים, בדרך כלל בין 10 ל-25 שנים.
סוגי ריביות בעולם המשכנתא
יש כמה וכמה אפשרויות ריבית בעולם המשכנתאות:
- ריבית קבועה צמודה למדד, מסלול ריבית קבועה לא צמודה (קל”צ).
- מסלול פריים, ריבית משתנה צמודה למדד, ריבית משתנה כל שנה (לא צמודה), ריבית משתנה לא צמודה, מסלולי מט”ח (דולר, יורו וכד’).
אפשר להניח כי הבחנתם שריביות המשכנתא מתחלקות לשתי קבוצות – ריבית קבועה וריבית משתנה. ההבדלים ביניהן נראים על פניו ברורים, אבל כדאי לרדת לפרטים, כמו בכל דבר שקשור למשכנתא. חשוב לדעת: בכל משכנתא עשויות להיות מספר ריביות שונות, בהתאם לתמהיל המשכנתא ולמסלולים המרכיבים אותה.
ריבית משתנה
במסלולי ריבית משתנה, כמו שניתן להבין, הריבית משתנה לאורך חיי המשכנתא, עפ”י חוקיות מסוימת שנקבעת לפי המסלול. במסלולי ריבית משנה יכול להתחולל שינוי בריבית אחת לתקופה (1, 2, 5, 10 שנים) או באופן שוטף בהתאם להתפתחויות במשק. היתרון במסלולי ריבית משתנה הוא בסכומי החזר נמוכים יחסית בתחילת הדרך. לכם מסלולים אלו מתאימים למי שרוצה להתחיל בתשלומים נוחים ובטוח כי בעתיד כושר ההחזר שלו יעלה. במסלולי ריבית משתנה אפשרויות היציאה מהמשכנתא, או לפדיון או למחזור, הן נוחות יותר. מסלול המשכנתא הפופולארי ביותר בישראל הוא מסלול הפריים, שמבוסס על ריבית הפריים ומושפע מהתנודתיות שלה, שמושפעת מהשינויים בריבית בנק ישראל. כלומר, בימים אלו בהם ריבית בנק ישראל עולה, החזרי המשכנתאות עם ריבית פריים תופחים. מכיוון שעליית הריבית התרחשה כבר 5 פעמים עד כה, מתחילת 2022, צרכני המשכנתאות נמצאים בעצם בסוג של אי-ודאות.
ריבית קבועה
במסלולי ריבית קבועה, בהם הריבית ידועה מראש לכל אורך חיי המשכנתא, יש מסלול בו הקרן צמודה למדד ומסלול בו גם הקרן קבועה. במסלול הראשון התנודתיות של מדד המחירים לצרכן עלולה ליצור אי-ודאות, ובשני בו הכל ידוע מן הסתם עלות המשכנתא גבוהה יותר.
באיזו ריבית כדאי לבחור?
באופן כללי ניתן לומר שהמסלול הפריים (ריבית משתנה עפ”י ריבית הפריים) נפוץ יותר מאחרים כמסלול יחיד במשכנתא. הסיבה לכך היא ההחזרים הנמוכים בתחילת הדרך, והיציבות הכלכלית בשנים האחרונות בהן הריבית לא עלתה והמדד היה נמוך. בכל המקרים האחרים המשכנתא מורכבת ממספר מסלולים (תמהיל המשכנתא) שחלקם בריבית משתנה וחלקם בריבית קבועה. לצורך בניית תמהיל משכנתאות מותאם אישית כדאי להיעזר במומחים למשכנתאות. לבניית תמהיל משכנתא חכם יש חשיבות לא פחותה, ולעתים אף גבוהה, מזו של הריבית. גם במקרה והמשכנתא כולל מספר מסלולים, בריביות שונות, בסופו של חשבון, החזר המשכנתא החודשי מורכב מסכום אחד אשר משקלל את כל המסלולים בתמהיל. החישוב הזה נעשה עפ”י ‘נוסחת שפיצר’. באמצעותה אפשר להציג לוח סילוקין ברור.
לא לשכוח – ביטוח המשכנתא הוא חלק מהעלות
בכל מסלול שתבחרו, בכל תמהיל שיומלץ לכם, לכל ריבית, יש מכנה משותף – תמיד צריך גם ביטוח משכנתא. כך זה בחוק, בנקים למשכנתאות רשאים לדרוש כיסוי ביטוחי להלוואה ובפועל לא תוכלו לקבל משכנתא בישראל ללא רכישת ביטוח משכנתא מתאים.
ביטוח משכנתא כולל שתי פוליסות – פוליסת ביטוח מבנה למשכנתא ופוליסת ביטוח חיים למשכנתא – שמגינות על ההלוואה גם מפני נזקים שעלולים להיגרם לנכס הממושכן, וגם מפני מותם של הלווים. במקרה הראשון הביטוח מכסה את שיקום הנכס ובמקרה השני הביטוח מסלק את המשכנתא (הנכס נשאר בבעלות המשפחה).
קרדיט תמונה FREEPIK
