פינוי בינוי – המדריך המלא

מה הוא פינוי בינוי?

פינוי בינוי הוא תהליך הנעשה במסגרת התחדשות עירונית וכולל פינוי והריסה של כמה בניינים או אזור (פינוי הדיירים והעברתם לדירות חלופיות בהתאם) ובנייה מחודשת של בניינים חדשים על השטח הקיים, כולל חידוש של רחובות, תשתיות, אזורי מסחר וכד’. בשונה מתהליכים אחרים המתרחשים במרחב העירוני, כאן מדובר על אזורים אשר הוכרזו כמיועדים לפינוי בינוי על ידי הממשלה (ולא רק המועצה המקומית\העירייה).

חוק פינוי בינוי והרקע ההיסטורי

רעיון הפינוי בינוי איננו חדש בעולם המערבי ובפרט, ניתן למצוא דוגמאות לתהליך זה מספרד, מאנגליה ומצרפת של המאה ה-19, במסגרת התחדשות עירונית ובכלל. אולם, בישראל הצעירה התעורר הצורך לחוק רק בשנות ה-50 וה-60, כאשר נותרו בישראל אזורי שיכונים רבים או בניינים אשר נבנו בחופזה כדי לשכן את העולים החדשים הרבים שהגיעו, ולכן לא נבנו בצורה איכותית או אסתטית במיוחד.

בשנת 1965 חוקק בישראל חוק “פינוי בינוי של אזורי שיקום” אשר קבע כי המדינה תוכל להכריז על אזורים מסוימים כמיועדים לפינוי בינוי, להעניק את זכויות בנייה ליזמים או קבלנים (בדומה לתמ”א 38) ולמעשה, לתכנן מחדש את אותם אזורים בצורה מפורטת. אולם, מאז ועד היום, פרויקטים מעטים מאוד יצאו אל הפועל (שכן רק בשנת 2001 החל הפרויקט הראשון) ובהתאם, נוספו לחוק תיקונים שונים אשר כללו גם הטבות שונות לבעלי הדירות הקיימות. כיום, נדרשת הסכמה של 80% מהדירים וכן, הדיירים מקבלם את הזכות לגור בדירה חדשה שתיבנה\לקבל פיצוי כספי בהתאם למו”מ עם היזם.

מבחינת שלבי הביצוע, התהליך דומה מאוד לזה שבתמ”א 38: בד”כ פונה אל הדיירים יזם, או שהדיירים בעצמם יכולים לבחון עצמאית את התכנותו של פינוי בינוי באזורם. לאחר מכן, על הדיירים להתארגן לטובת מציאת עו”ד, קביעת ועריכת הסכם הוגן עם היזם, כשיש לוודא מול בעל מקצוע כי העסקה בטוחה, כלכלית וכדאית לכולם. במידה וההסכם יצא אל הפועל ובמידה ולא יצוצו מגבלות סטטוטוריות או חוקיות, הפרויקט יצא אל הפועל.

מה מרוויחים הדיירים?

התחדשות עירונית ככלל, הוא תהליך אשר בסופו ערך האזור כולו עולה והדיירים זוכים לאיכות חיים טובה יותר, בזכות שיפור פני האזור, בנייה של אזורים ציבוריים חדשי ונוחים, שיפור תשתיות ועוד. בפרט, הדירה החדשה שיקבלו הדיירים תהיה לרוב גדולה יותר (אך לא בהכרח),חדישה וכוללת ממ”ד, לרוב גם חניה, מרפסת ועוד. בעלי הדירות ייהנו מדירה ששוויה הוא רב יותר מאשר דירתם המקורית. בנוסף, יש לציין כי שיפור האזור במסגרת התחדשות עירונית יגרור גם שיפור חיובי ברמת האוכלוסייה אשר תבחר לרכוש דירות בבניינים החדשים.

מה מרוויח היזם?

היזם נהנה מזכויות בניה נוספות, הכוללות פעמים רבות את האפשרות לבנות דירות נוספות בבניינים, אותן יוכל למכור ברווח. כמו כן, לקבלנים וליזמים ניתנות גם הטבות או הקלות במס, על מנת לעודד אותם לקחת חלק בפרויקטים.

לסיכום, נראה כי תהליך פינוי בינוי הינו בסופו של דבר כדאי, כלכלי ויעיל עבור הדיירים והיזמים. לצד זאת, מומלץ כאמור לוודא מול אנשי מקצוע כי כל הסכם שתגבשו\שיוצע לכם הינו בטוח וכדאי לטווח הארוך.