התחדשות עירונית: איך מגשרים על פערים בין היזם לרשות העירונית?

התחדשות עירונית היא אחד מהתהליכים החשובים ביותר שמתרחשים כיום בערים הגדולות ובאזורים עירוניים אחרים. מדובר במהלכים שמבוססים על פיתוח מחדש ושדרוג של אזורים עירוניים ישנים או מוזנחים, כאשר המטרה היא לייצר סביבה חדשה, מודרנית ומאורגנת יותר, שתהיה גם יותר חסכונית, איכותית ומגיבה לצרכים המשתנים של האוכלוסייה. התחדשות עירונית כוללת פרויקטים כמו פינוי-בינוי, תמ"א 38, ושדרוג תשתיות, והיא מבוצעת לרוב בשיתוף פעולה בין יזמים לבין הרשות המקומית.

אף על פי שהתהליך נשמע פשוט ומועיל לכל הצדדים המעורבים, בפועל קיימים פערים לא מעטים בין היזם לבין הרשות העירונית, שיכולים לעכב את ביצוע הפרויקטים ולהשפיע על הצלחתם. תהליך ההתחדשות העירונית כרוך במגוון אתגרים משפטיים, כלכליים, תכנוניים וקהילתיים, וכל צד נושא עמו אינטרסים שונים שיכולים ליצור חיכוכים.

בדיוק מהסיבה הזו, התמודדות עם רשויות עירוניות הוא אחד מהנושאים הרבים הנלמדים במסגרת קורס התחדשות עירונית  מקצועי. סקרנים? בואו לגלות מהם הפערים הנפוצים בין היזם לבין הרשות העירונית, וכיצד ניתן לגשר עליהם ולהבטיח את הצלחת התהליך לטובת כל הצדדים.

1. הפערים בין האינטרסים של היזם לאינטרסים של הרשות העירונית

כדי להבין את האתגרים בתהליך ההתחדשות העירונית, יש להבין את האינטרסים השונים של כל צד:

אינטרסי היזם:

היזם מעוניין בביצוע פרויקט אשר יניב לו רווחים כלכליים. הוא שואף למקסם את הפוטנציאל הכלכלי של הנכס, לשפר את איכות הבנייה, ולהשלים את הפרויקט במהירות וביעילות. היזם רוצה לבצע את ההתחדשות בצורה שתחסוך לו עלויות ואלו יאפשרו לו למכור או להשכיר את הנכסים החדשים במחירים גבוהים.

אינטרסי הרשות העירונית:

הרשות העירונית, מצד שני, מעוניינת בהשגת יתרונות ציבוריים כמו הגדלת היצע הדיור בעיר, שיפור התשתיות, ויצירת סביבה עירונית מתקדמת, נגישה וכוללת. הרשות העירונית גם מבקשת לשמור על האינטרסים של האוכלוסייה המקומית, להבטיח את איכות החיים של הדיירים הוותיקים, ולשמור על הדימוי הציבורי של העיר.

הפערים האלו בין אינטרסי היזם לבין האינטרסים הציבוריים של הרשות העירונית עשויים ליצור קונפליקטים ולעכב את תהליך ההתחדשות העירונית.

2. הפערים הכלכליים והמשפטיים: כיצד מתמודדים עם הקשיים המשפטיים והפיננסיים?

האתגר הכלכלי:

אחד מהאתגרים המרכזיים בהתחדשות עירונית הוא הקשיים הפיננסיים הנובעים משיתוף הפעולה בין היזם לבין הרשות העירונית. היזם מעוניין להבטיח רווחים גבוהים, בעוד שהרשות העירונית מעוניינת לשמור על תמחור נגיש למגוון אוכלוסיות, דבר שיכול להוביל למתח בין הצדדים.

הפערים הכלכליים יכולים להיגרם גם מהפערים בעלויות בין היזם לבין הרשות העירונית, במיוחד כשמדובר בשדרוג תשתיות ציבוריות, פיצויים לדיירים, והוצאות בלתי צפויות במהלך הפרויקט.

כיצד לגשר על הפערים הכלכליים?

• הסכמים פיננסיים ברורים: יש להשקיע בהסכמים פיננסיים שמפרטים את כל העלויות הכרוכות בפרויקט, כולל עלויות שדרוג התשתיות והפיצויים. הסכמים מסודרים ומפורטים יכולים להקטין את המתח הכלכלי ולמנוע עיכובים בשל חוסר בהירות.
• תמיכה מהממשלה: יש לנצל את התמריצים הממשלתיים המוצעים להתחדשות עירונית, כמו מענקים, הטבות מס ומימון לעדכון תשתיות, כדי להקל על הנטל הכלכלי של היזם ושל הרשות העירונית.

האתגר המשפטי:

היבט נוסף הוא התהליך המשפטי המעורב. פרויקטים של התחדשות עירונית כרוכים לרוב בהסכמים עם דיירים, פינוי דיירים ותיאום עם רשות מקומית. כל אחד מהשלבים הללו דורש זמן, תיאום עם עורך דין והסכמים משפטיים מוסדרים.

כיצד להתמודד עם אתגרים משפטיים?

• הסכמים חוקיים עם הדיירים: כדי להימנע מהמחלוקות המשפטיות, יש לגבש הסכמים ברורים ומוסכמים עם הדיירים, תוך שמירה על זכויותיהם, פיצויים הוגנים ומעבר חלק למגורים חדשים.
• שיתוף פעולה עם רשות מקומית: חשוב לעבוד בשיתוף פעולה הדוק עם הגורמים המשפטיים ברשות העירונית, כדי להבטיח שכל ההיתרים, הרגולציות והחוקים המקומיים יושמעו ויתממשו.

3. שימור איכות החיים של הדיירים הוותיקים: איך למצוא איזון בין אינטרסים פרטיים לציבוריים?

האתגר:

השלב הקריטי ביותר בהתחדשות עירונית הוא שמירה על איכות החיים של הדיירים הוותיקים, במיוחד במקרה של פינוי-בינוי או שיפוץ רחוב או אזור גדול. ישנם דיירים שיכולים להרגיש מוטרדים מהתהליך, להילחם על זכויותיהם ולהתנגד לשינוי. לעיתים הדיירים לא רוצים לעזוב את דירותיהם, אפילו אם ההצעה היא להעניק להם דירה חדשה, או שיש להם חשש שהשכונה תשנה את אופי המגורים בה.

כיצד להתמודד עם האתגרים החברתיים?

• שיתוף ציבורי: חשוב להציע שיתוף פעולה עם הדיירים מההתחלה. כאשר הדיירים מרגישים שהם מעורבים בתהליך ומבינים את יתרונות התהליך, הם יהיו מוכנים יותר להיענות.
• הסכמים עם הדיירים: יש לערוך הסכמים שמפצים את הדיירים בצורה הוגנת ומספקים להם תמריצים לעבור למקום חדש. חשוב לוודא שהתהליך יבוצע בצורה חלקה מבחינת המגורים ולא יפגע באיכות החיים של הדיירים.
• יצירת סביבה קהילתית: תוך כדי התחדשות עירונית, חשוב לשמור על הסביבה הקהילתית, להבטיח שהשכונה לא תאבד את אופייה ותספק לדיירים מקום לבנות את חייהם בהצלחה.

4. התיאום התכנוני: איך להתמודד עם בעיות תכנון?

תכנון לא נכון או אי תיאום בין היזם לרשות העירונית יכול להוביל לעיכובים רבים בתהליך ההתחדשות העירונית. קיימת דרישה לוודא שהתכניות תואמות את החזון העירוני, את הצרכים של הדיירים ואת הצרכים הפיזיים של האזור.

כיצד להתמודד עם בעיות תכנון?

• תיאום עם מחלקת תכנון עירוני: יש לוודא שהתכנון נעשה בשיתוף פעולה מלא עם מחלקת התכנון העירונית ושהתכניות תואמות את תוכניות ההתחדשות העירונית של העיר. על כל צד לדעת את הדרישות התכנוניות ולקבל אישורים מהמוסדות המתאימים.
• הבנת צרכי השוק: חשוב שהתכנון יענה על צרכים אמיתיים בשוק, כגון יצירת דירות למגוון אוכלוסיות, שדרוג תשתיות ציבוריות, והספקת שירותים מסחריים או ציבוריים הנדרשים.

5. לסיכום: כיצד לגשר על הפערים?

הצלחת תהליך ההתחדשות העירונית תלויה בשיתוף פעולה הדוק ויעיל בין היזם לבין הרשות העירונית. הפערים יכולים להתמקד באינטרסים כלכליים, תכנוניים, משפטיים ובחיים האישיים של הדיירים הוותיקים. הדרך לגישור על הפערים כוללת ניהול שקוף של ההסכמים, תכנון שיתופי, הכנה מראש להתמודד עם בעיות וקשיים, ושמירה על שקיפות ותקשורת עם כל הצדדים המעורבים.

הסוד להצלחה טמון בניהול נכון של המשא ומתן, בהבנת הצרכים של כל צד, וביכולת ליצור תהליך שבסופו כל הצדדים יצאו נשכרים – היזם, הדיירים והקהילה כולה.

קרדיט תמונה FREEPIK