התחדשות עירונית היא שם כללי לתהליך התערבות באזור עירוני במטרה לגרום לצמיחה והתפתחות. תהליך זה כולל בדרך כלל:
- שיפור תשתיות: שדרוג מערכות מים, ביוב, חשמל ותקשורת.
- שיפור שטחים ציבוריים: הקמת ופיתוח גינות, פארקים, מגרשי ספורט ומרכזי קהילה.
- שיפור מבני מגורים: חיזוק מבנים כנגד רעידות אדמה, הוספת מעליות, שיפוץ חזיתות ועוד.
- הוספת יחידות דיור: בניית דירות חדשות, הן על ידי חיזוק ועיבוי על גבי מבנים קיימים והן על ידי הריסת מבנים ישנים ובניית חדשים במקומם.
מטרות התחדשות עירונית
- שיפור איכות החיים: יצירת סביבת מגורים בטוחה, נוחה ונעימה יותר לתושבים.
- הגדלת היצע הדיור: בניית דירות חדשות, בעיקר באזורים עירוניים מבוקשים.
- חיזוק הכלכלה המקומית: יצירת מקומות עבודה חדשים ועידוד עסקים מקומיים.
- שיפור המרחב הציבורי: יצירת מרחבים ציבוריים ירוקים, נגישים ובטוחים.
סוגי פרויקטים להתחדשות עירונית
- תמ”א 38: תוכנית מתאר ארצית 38, המאפשרת חיזוק מבנים כנגד רעידות אדמה תוך הוספת מעליות ודירות חדשות.
- פינוי בינוי: הריסת מבנים ישנים ובניית מבנים חדשים במקומם, תוך פינוי הדיירים הקיימים והבטחת דיור חלופי עבורם.
- התחדשות עירונית במסגרת תוכניות מתאר: תוכניות מתאר מקומיות ותוכניות אב יכולות לכלול הוראות להתחדשות עירונית באזורים ספציפיים.
על מנת להניע הליך של פרויקט התחדשות עירונית יש צורך בשילוב מס’ גורמים מעבר לאישור והסכמת הדיירים, לרבות יזם אשר יקח את האחריות על הפרויקט, עורך דין התחדשות עירונית אשר ילווה את הפרויקט, וכמובן מגוון אישורים בירוקרטיים הכרוכים על מנת להוציא את הפרויקט לפועל.
תחום ההתחדשות העירונית צפוי לעבור מספר תהפוכות בשנת 2024, כתוצאה משילוב גורמים:
מצב שוק הדיור
- ירידת מחירים: ירידת מחירי הדיור, שהחלה בשנת 2023, צפויה להימשך גם בשנת 2024. ירידה זו עשויה להוביל לירידה במוטיבציה של יזמים לקדם פרויקטי התחדשות עירונית, שכן רווחיותם תיפגע.
- היצע גבוה: היצע הדירות הגבוה, כתוצאה מהאטה בבנייה חדשה, עשוי להקשות על שיווק דירות חדשות בפרויקטי התחדשות עירונית.
ממשל
- חוסר ודאות פוליטית: חוסר היציבות הפוליטית בארץ עשויה להוביל לעיכובים בקידום תוכניות התחדשות עירונית, הן ברמת הממשלה והן ברמת הרשויות המקומיות.
- שינויים חקיקתיים: ייתכנו שינויים חקיקתיים בתחום ההתחדשות העירונית, שיפגעו בוודאות התכנונית ויעכבו פרויקטים.
אתגרים נוספים
- התנגדויות דיירים: התנגדויות של דיירים לפרויקטי התחדשות עירונית צפויות להימשך, ומהוות גורם משמעותי מעכב.
- מימון: קשיים במימון פרויקטים, הן מצד יזמים והן מצד דיירים, עשויים להקשות על קידום פרויקטים חדשים.
עם זאת, צפויים גם גורמים חיוביים
- ביקוש לדירות חדשות: למרות ירידת מחירים, הביקוש לדירות חדשות צפוי להישאר גבוה, במיוחד באזורי ביקוש.
- התחדשות עירונית כפתרון לבעיית הדיור: הממשלה צפויה להמשיך ולראות בהתחדשות עירונית פתרון מרכזי לבעיית הדיור בישראל.
- הטבות ליזמים: ייתכנו הטבות ליזמים לקידום פרויקטי התחדשות עירונית, במטרה להאיץ את התהליך.
לסיכום
תחום ההתחדשות העירונית צפוי לעבור תהפוכות בשנת 2024. גורמים כמו ירידת מחירי הדיור, חוסר ודאות פוליטית, ושינויים חקיקתיים עשויים להוביל לעיכובים בקידום פרויקטים. עם זאת, ביקוש גבוה לדירות חדשות ותמיכה ממשלתית צפויים להמשיך ולדחוף את התחום קדימה.
הערה: חשוב לציין שתחזית זו מבוססת על המידע הזמין כיום, ויתכנו שינויים בהתאם להתפתחויות עתידיות.
מאמר זה נכתב בשיתוף עם משרד עורכי דין פינוי בינוי עמידור ושות’ אשר נוסד על ידי עוה”ד ליאור עמידור וחן עמידור, מהוותיקים והבולטים בין עורכי הדין בתחום ההתחדשות העירונית
קרדיט תמונה PEXELS
