בשנים האחרונות, תמ”א 38 הפכה למילה הגדולה בעולם הנדל”ן והבנייה בישראל, עם הבטחות לשיפור בטיחות המבנים והוספת דירות לשוק. אולם, התהליך מאחורי תמ”א 38/1 אינו פשוט ומהיר כפי שנראה לעין. במאמר זה, נעבור על הגורמים השונים המעכבים את ביצוע הפרויקט ונבחן איך כל אחד מהם משפיע על הזמן הכולל שהתהליך דורש.
אז מה זה בעצם תמ״א 38/1?
תמ”א 38/1, או בשמה המלא ״תוכנית מתאר ארצית לשיפור עמידות מבנים קיימים בפני רעידות אדמה״, היא יוזמה ממשלתית שמטרתה להבטיח את בטיחותם של דיירי מבנים ישנים בישראל. תוכנית זו, שנכנסה לתוקף בשנת 2005, מציעה תמריצים כלכליים משמעותיים גם לדיירים וגם ליזמים, במטרה לעודד חיזוק וחידוש של מבנים שנבנו לפני תקן רעידות האדמה ת”י 413, אשר נכנס לתוקף בשנת 1980.
היתרון המרכזי של תמ”א 38/1 הוא חיזוק משמעותי של המבנה, המגביר משמעותית את עמידותו בפני רעידות אדמה ומגן על חיי הדיירים. תוכנית זו נותנת מענה הולם למציאות שבה רבים מהמבנים בישראל, ובמיוחד באזורים עירוניים ותיקים, נבנו לפני התקנים המחמירים הקיימים כיום. חיזוק המבנים מפחית באופן משמעותי את הסיכון לקריסתם במקרה של רעידת אדמה חזקה, ובכך תורם רבות להגנה על חיי אדם ורכוש.
יתרון נוסף של תמ”א 38/1 הוא האפשרות לשדרוג משמעותי של הדירות הקיימות בבניין. במסגרת הפרויקט, ניתן להוסיף ממ”ד, להרחיב את שטח הדירות, לשפר את מערכות הבניין הקיימות, להוסיף מעלית, לשדרג את חזות הבניין ועוד. שדרוגים אלו תורמים רבות לאיכות החיים של הדיירים, הן מבחינה בטיחותית והן מבחינת נוחות ואסתטיקה.
התוכנית מציעה פתרון מנצח לכל הצדדים המעורבים:
- הדיירים: נהנים מחיזוק משמעותי של המבנה, שדרוג הדירות, ולעיתים אף שיפוץ כללי של הבניין, ללא תשלום נוסף.
- היזמים: בתמורה להשתתפות בפרויקט, יזמים כגון אפי כץ מחברת ענב נדל״ן, מקבלים זכויות בנייה נוספות, אשר בדרך כלל מתורגמות להוספת קומות או דירות חדשות במבנה, ומאפשרות להם לנצל את התמריצים הכלכליים לטובת מכירת נדל”ן ורווח. כל זאת תוך כדי שהם מבטיחים התחדשות עירונית עבור הדיירים הקיימים.
- המדינה או העירייה: נהנית מחיזוק הבתים מפני רעידות אדמה, תוך עידוד התחדשות עירונית ושיפור איכות החיים של התושבים.
אך כמו כל פרוייקט גדול, תהליכים שנשמעים פשוטים מתורגמים בפועל לסבך של בירוקרטיה וזמן שנמרח. בואו נבחן את הסיבות למה לוקח כל כך הרבה זמן להניע ולסיים פרויקט תמ״א 38/1.
אז כמה זמן בעצם לוקח פרויקט תמ”א 38/1?
פרויקטים במסגרת תמ”א 38/1 לוקחים זמן, ניהול ציפיות ותיאום צמוד בין כל הגורמים המעורבים.
לפני הכל יש להתחיל בלהבין אם יש בכלל הסכמה בין הדיירים, במידה ויש 66% אחוז, זה אומר שניתן לבחור קבלן עבור הפרויקט תמ״א שלכם. חשוב לעבוד עם יזם מוכר בתחום כגון חברת ענב נדל”ן , שהיא חברת נדל״ן מוכרת בתחום ההתחדשות העירונית. כמו כן, במקרים רבים הדיירים יקחו עורך דין שמטרתו לייצג את האינטרסים שלהם מול הרשויות והיזם.
לאחר שיש הסכמה עקרונית בין הדיירים והיזם ניתן להמשיך לשלבים הבאים.
הזמן המוערך לשלב זה הוא כ 6-12 חודשים.
הליכים בירוקרטיים ואישורים
על מנת להתחיל בפרויקט תמ”א 38/1 יש צורך להגיש בקשות וקבלת אישורים שונים מהרשויות. תהליך זה יכול להימשך כשנה, ולעיתים אף יותר. בסופו של יום, זה תלוי ביעילות הרשויות ובהכנה המוקדמת שעשו נציגי היזם והדיירים. חשוב לשקול קבלת סיוע מקצועי, כגון מעורך דין או מנהל פרויקטים, כדי להאיץ את התהליך.
הזמן המוערך לשלב זה הוא כ 6-18 חודשים.
זמן בנייה ושיפוץ
לאחר קבלת כל האישורים הנדרשים, השלב הבא הוא ביצוע העבודות עצמן. זמן הבנייה והשיפוצים עד לסיומם נערך בדרך כלל כ 18-24 חודשים, אך זה יכול להשתנות בהתאם לגודל ומורכבות הבניין.
לקבלת הזמן המוערך המדוייק ביותר יש לדבר עם היזם אשר מתכנן לעשות את העבודה בפועל בניין שלכם.
בתקופה זו, הדיירים עלולים להיתקל באי נוחות משמעותית. רעש, אבק, ושינויים בגישה לבניין הם רק חלק קטן מהאתגרים שהדיירים יצטרכו להתמודד איתם. בנוסף, ייתכן שבמקרים מסוימים דיירים יצטרכו לפנות את דירותיהם לתקופה קצרה במהלך עבודות מסוימות שלא ניתן לבצע בזמן שהם שוהים בדירה.
העבודות עצמן כוללות מספר שלבים, כגון חיזוק המבנה, שדרוג מערכות (חשמל, ביוב, מים), הוספת ממ”דים, שיפור חזות הבניין ובמקרים מסוימים גם הרחבת שטח הדירה. כל שלב דורש מומחיות וניסיון מצד הקבלן וצוותו, והקפדה על תקנים ביטחוניים ובנייה, לכן זה לוקח זמן.
במהלך שלב הבנייה והשיפוץ, חשוב מאוד שהיזם ישמור על תקשורת פתוחה ושקופה עם הדיירים, כדי להקטין את ההפרעה לחייהם ולהבטיח את שביעות רצונם עם התהליך והתוצאה הסופית.
מילות סיכום
פרויקט תמ”א 38/1 הוא מסע ארוך הכולל מספר שלבים ודורש תכנון וסבלנות. מדובר בתהליך יחסית ארוך, אז אם סופרים מההכנה הראשונית ועד סיום של הביצוע הפיזי, התהליך יכול להימשך מספר שנים טובות. עם זאת, בעזרת השותפים הנכונים, היזם הנכון והכנה מקצועית מוקדמת, ניתן להגיע לקו הסיום של הפרויקט בהצלחה ולהביא לשיפור משמעותי בבטיחות ובאיכות החיים של הדיירים.
משך ביצוע פרויקט תמ”א 38 משתנה בהתאם למספר גורמים, ביניהם:
- גודל הבניין: בניינים גדולים יותר ייקחו יותר זמן להשלמה.
- מורכבות העבודות: עבודות מורכבות יותר, ייקחו יותר זמן מעבודות פשוטות יותר, כגון חיזוק ותוספת ממ”דים.
- שיתוף הפעולה בין הדיירים: תהליך קבלת ההחלטות וההסכמות בין הדיירים עשוי להשפיע על משך הפרויקט.
- יעילות הרשויות: זמן קבלת האישורים מהרשויות המקומיות עשוי להשתנות.
לפניכם סיכום של הערכה כללית של משך הזמן לכל שלב:
- הכנות ותכנון: 6-12 חודשים
- קבלת אישורים: 6-18 חודשים
- ביצוע עבודות: 18-24 חודשים
סך הכל: 30-54 חודשים (כלומר ההערכה הגסה היא בין 2.5 ל 4.5 שנים)
חשוב לציין:
- ייתכנו עיכובים בלתי צפויים במהלך הפרויקט.
- קיימות דרכים להאיץ את התהליך, כגון בחירת יזם מנוסה ויעיל.
- עבור הערכה ספציפית, מומלץ להתייעץ עם גורם מקצועי לקבלת הערכה מדויקת יותר לגבי משך הפרויקט.
קרדיט תמונה FREEPIK
