גם אתם מבולבלים. לא יודעים האם להשקיע או לחכות, האם למכור או להשכיר, האם לשדרג או להתפשר, האם לעבור או להישאר – רגע לפני ששנת 2023 מועילה בטובה להחליף את שנת 2022 כשהיא מתהדרת בממשלה יציבה, עצרנו לענות על מספר שאלות חמות מתחום הנדל”ן, ולו כדי שנבין לקראת מה צועדים, וכיצד נכון לקבל החלטות כלכליות.
יש לי כסף להשקעה – היכן עדיף להשקיע?
השקעות נדל”ניות כבר ממזמן הוכיחו את עצמן. עם זאת, מדובר בתחום מאוד מורכב, כך שראוי להבין באיזה אפיק מוטב להתמקד. האם עדיף להשקיע בקרקע חקלאית, בדירת נופש, בדירה שמיועדת להשכרה, בדירה בפריפריה, או בדירה במרכז הארץ. מהי אם כן התשובה? רגע לפני שנענה נעצור להציג את התמונה הכללית.
נכון להיום בשל האינפלציה וחוסר הוודאות שמורגשת היטב בתקופה האחרונה, שוק ההון הרבה פחות אטרקטיבי מבעבר. בכל הנוגע להשקעה סולידית, 3.5% תשואה זה נחמד, אך כלל לא מפתה, כך שנותרנו עם השקעה בנדל”ן. כאן ניתן לבחור בין השקעה בדירה בעלת פוטנציאל השבחה, לבין השקעה בקרקע שמציעה סטטוס תכנוני שנחשב מתקדם. מכאן שעולם הנדל”ן היה ונשאר כדאי, אם כי יש לדעת כיצד לזהות הזדמנויות ובמקביל כיצד להתחמק מפיתויים חסרי בסיס.
כיצד יודעים שעומדים מול השקעה חכמה?
ציינו שתחום הנדל”ן היה ונשאר כדאי, אך יש לדעת כיצד להתנהל, במיוחד לנוכח העלאת הריבית האחרונה. כיצד אם כן יודעים האם לחפש דירות למכירה ברעננה המבוקשת והמרכזית (עיר שנחשבת כעמק הסיליקון של ישראל), או האם לחפש דירות למכירה בחיפה הצומחת (עיר שנחשבת כמטרופולין של אזור הצפון)? ובכן בתחום הנדל”ן יש מספר כללי זהב.מה אם כן נדרש לבחון? הערכת שווי, דעה של שמאי, תכניות פיתוח עתידיות (בעיקר בתחום הנגישות והתחבורה),מגמת ביקוש נוכחית, תכניות תב”ע, מחירים של נכסים סמוכים, פער בין היצע לביקוש, הוצאות משלימות וכדומה. כפי שמתחיל להתבהר, מדובר בלא מעט בדיקות נחוצות, ועל כן הדרך הפשוטה ביותר היא לחבור אל חברת נדל”ן שניתן לסמוך עליה, חברת נדל”ן שהאינטרס שלכם הוא גם האינטרס שלה.
אלו פרמטרים מעלים את ערך הנכס?
מצאתם נכס שנראה מבטיח מבחינת השקעה ומבקשים להבין כיצד לבחון אותו? ובכן באופן כללי ניתן לומר שאם האזור מיועד לעבור התחדשות עירונית, אם עתידה לקום בסמיכות תחנת רכבת חדשה, אם עתידה לקום בסמיכות מכללה/אוניברסיטה, אם ישנה על הפרק תוכנית פיתוח מקומית, או אם עומד להיפתח ציר מרכזי שימזער את עומסי התנועה באזור, הרי שבהחלט מדובר בנכס שמציע יתרון יחסי שעשוי להתגלות ככלכלי.
מה עדיף – להשקיע במשרד בקרקע או בדירה?
כאשר עומדים לבחון באיזה סוג נכס מוטב להתמקד, יש לקחת בחשבון מספר היבטים. ראשית נתייחס לתשומות בנייה. כיוון שבתקופה האחרונה תשומות הבנייה עלו באופן ניכר (סביב ה7%), אנשים שרוכשים דירה חדשה מידי קבלן נאלצים לשלם מחיר גבוה בהרבה מהמחיר הראשוני שאליו כיוונו (פשוט כי נהוג להצמיד את ערך הדירה למדד). מכאן שאם לא רוצים להיפגע ממגמת עליית המחירים שמושפעת ממחירי דלק, חומרי בנייה וכדומה, יהיה זה הרבה יותר בטוח לרכוש דירה יד שנייה.
מה באשר להשקעה במשרד? ובכן נכון להיום יש רגיעה בתחום. אם עד לפני כמה חודשים בעלי חברות הסכימו לשלם מחירים מופקעים עבור הזכות להעמיד משרדים במרכז הארץ, הרי שכיום המצב עובר שינוי שמצריך לפעול בזהירות, גם אם מדובר בנכסים שבדרך כלל מניבים תשואה מאוד גבוהה. עתה אם נבחן השקעה בקרקע חקלאית, נמצא שמדובר בהזדמנות מדהימה, אם כי יש לבחון היטב את הסיטואציה ובמקביל לקחת בחשבון שייקחו כמה שנים עד שתזכו ליהנות מרווחים. מדוע? מדובר בקרקע שנכון להיום נחשבת חקלאית, אך יש סיכוי (יש לבחון עד כמה הסיכוי מבוסס) שהיא תופשר ותיועד לבניית בנייני מסחר ומגורים.
כיצד להשקיע מבלי לקחת סיכון?
כל איש עסקים יסכים שלא ניתן להצליח אם לא מוכנים לקחת סיכון. עם זאת, כיום כן ניתן להשקיע בנדל”ן מבלי לשים את כל הביצים בסל אחד. הרעיון הוא להשקיע בפרויקט נדל”ני כחלק מקבוצה. אופציה זו מוכרת כהשקעה בקרנות REIT. באופן שכזה משקיעים רק כמה אלפים, ובתמורה זוכים להשקיע בפרויקטים מושקעים שנבדקו ונבחרו בקפידה.
דירה לשקעה – לאיזו תשואה הגיוני לצפות?
אם משקיעים בדירה להשכרה בארץ, יהיה זה בהחלט הגיוני לצפות לתשואה שנעה בין 3% ל4% (בשנה), אם כי יש דרכים שמאפשרות להגדיל את התשואה. אם ע”י התמקדות באזורים מסוימים (למשל בפריפריה), ואם ע”י השבחת הנכס בצורה חכמה. לכאורה, לא מדובר בתשואה גבוה. בפועל, מדובר בעסקה טובה, וכאן ניגש להסביר. אנשים שרוכשים דירה להשקעה מסתמכים על משכנתא, ולכן כל עוד ההכנסה החודשית מהשכירות מכסה את החזר המשכנתא, בתוך כמה שנים מתחילים להרוויח – זוכים לחסוך את כספי השכירות. עם זאת, יש לקחת בחשבון שנכון להיום הריבית עלתה, כך שרצוי לבחון היטב את הסיטואציה – אינכם רוצים להגיע לידי תזרים שלילי.
אלו חוקים חדשים משנים את חוקי המשחק?
לבסוף נציין שבשנה האחרונה חלו מגוון שינויים בתחום הכלכלה, שינויים שמשפיעים בצורה ישירה על קהל המשקיעים ורוכשי הדירות, וכאן ניגש להציג חלק מהם. ראשית נציין שמיוני 2021 כבר לא אפשרי לשעבד נכס קיים בתמורה לרכישת נכס חדש. עם זאת, כן קיימים גופים חוץ בנקאיים שמאפשרים זאת, ואף באופן יותר מפתה (מאפשרים לשעבד 60% מערך הנכס ולא רק 50%). כמו כן, בהתאם לעליית המדד, גם מס הרכישה עלה, כאשר אם נשווה בין רכישת דירה יחידה לבין רכישת דירה נוספת, נמצא שמס הרכישה מוביל לפער אדיר בהוצאה, פער של עשרות אלפי שקלים. כמו כן, בעקבות האינפלציה הריבית עלתה בצורה ניכרת, והיא עתידה להמשיך לעלות גם בשנת 2023, עובדה שעתידה להקשות על נטילת משכנתא.
קרדיט תמונה FREEPIK
